1999年农村房产抵押借款协议.没有…

1999年农村房产抵押借款协议.没有办登记有效力吗/1999年.签订了房产抵押还款协议书.没有办理登记.2007年房屋所有人又出卖给第三人.后反悔.现双方同臆履行1999年协议.第三人提出异议.但没有付清房款.如何处理/